地産投資小知識(地産投資流程及注意事項)

房地産的發展助推了中國經濟社會的進步地産投資小知識。經濟的迅疾發展也成就了房地産行業的體量積累。改革開放叁十多年,房地産行業從小到大、從弱至強,經曆了無數的春色與短暫的寒冬,數不清獲益的人不經意上車得福,遲募的剛需則被動的成爲房奴,至于猶豫觀望者只能顯露無盡的惋惜。這就是機遇情結的悲與歡,離與聚現實的寫照。那麽經曆無數風雨,飽嘗改革與人口紅利盛宴的房地産是否到了終結的盡頭,望著居高不下房價,人們若有所慮,衆說紛雲,專家學者出來解惑,自媒體也常見不同聲音,想漲者有之,昐跌者也衆,唯一難入所願的是詭異的行情總是擾動無數難眠的心。筆者作爲福利分房幸運者,只在偏偶小城購有二套房,對盡享房價數倍增值和望房興歎的感受均無切身體會,隨聽所見談點粗淺看法。一是分化格局會愈加明顯。經濟發達、人口流動性強的一、二線城市房價上漲空間依然存在。特別一些因經濟人口暫遇困難的二線城市,經濟轉型升級成功後填補價值窪地的投資空間很大。二是關注擠出效應帶來的投資機會。在熱門城市宏觀調控持續加碼的前提下,其周邊城市無疑是尋找價值機會的優選。叁是新城新産業。超大城市具有擴邊功能的新城區,規劃設計前衛時尚,新都市化概念,吸引改善性資金成爲未耒樓市發展的新趨勢,值得關注。房地産作爲我國經濟的支柱性産業,曆經無數次輝煌,爲我們改善生活質量創造了有利的條件,也爲經濟和社會可持續發展帶耒了隱憂和困惑,在因城施策、房住不炒的大背景下,投資功能已今非惜比。在宏觀調控持續剛化的形勢下,投資應更加科學理性,不可盲目參與。

房産投資如何才能“立于不敗之地”?

這些房子卻堅持不碰?投資覺得沒有問題

地産投資小知識(地産投資流程及注意事項)

我雖然算不上什麽行業大V,但是所寫的每一篇文章都是多年房産投資的實操經驗與幹貨,如果這些文章能對你有幫助,可以關注收藏。

地産投資小知識(地産投資流程及注意事項)

地産投資小知識(地産投資流程及注意事項)

我們來說說有哪些房子是做投資是堅決不能碰的。

地産投資小知識(地産投資流程及注意事項)

01、公寓

地産投資小知識(地産投資流程及注意事項)

地産投資小知識(地産投資流程及注意事項)

1)我們先從公寓的收益回報來看;2015年我在成都夠買了一套普通住宅,而我朋友當時貪便宜(當時除了單價便宜外,開發商還包祖)購買了一套公寓; 到2016年遇到房價大漲,我購買的住宅直接翻了一倍;而朋友的公寓才漲20%,想賣還賣不出去,白白錯過曆史性的大行情。

2)再來說一下公寓的下一個比較坑的地方,大家都知道公寓的使用權是40年;而住宅是70年。如果我們要再次出售的話,還要交5.65%的增值稅,還各種雜七雜八的費用加起來就相當驚人了。爲什麽公寓賣不掉,因爲很多買家一看到重稅就望而卻步了,除非你割肉出售。

3)那有些人會說,我買來自住沒問題吧;如果你是單身或者沒有小孩,不打算在當地落戶,當然沒有問題。如果你想在落戶,公寓就不行;因爲公寓很難落戶。落不了戶我們就別談什麽學區房、社保醫療等等福利了。

如果自住我們還要考慮一個問題,那就是水電費,物業費,這些都是按照商業水電來收取的,比住宅要貴很多。

02、遠郊房

遠郊房的最大誘惑就是便宜,而最大的坑是長期慢漲,跑輸大市,甚至套牢。

遠郊房就是一二線城市通勤距離超過極限25公裏,叁四城市超過15公裏,都屬于遠郊房。

我們如何判斷一個樓盤中短期是否有投資價值呢?最簡單的方式就是看樓盤方圓3公裏有沒有3家以上長期經營不倒閉的房産中介。如果連中介都活不了,我們投資者是要在二手市場變現的,你說有誰會來當接盤俠,怎麽變現?

爲什麽郊區的新房價格不斷上漲,二手房卻一直賣不掉呢?因爲新盤由開發商拼命的鼓吹,價格不紮實,導致有價無市,無法變現。

03、商鋪

早在十年前,互聯網購物還不那麽厲害的時候,商品零售的渠道主要靠實體商鋪,每個城市都有一兩條步行街或購物中心,而這些地方的商鋪的租金都是非常高的, 才有了當時“一鋪養叁代”的說法。

但是,隨著這幾年互聯網購物的深入,導致零售渠道的多樣化以及商品産能過剩,實體商鋪的租金已經連年走低。從以前的“一鋪養叁代”變成了現在的“叁代養一鋪”。

在中國現階段投資房産,賺的是資本利得,而不是利息。一個商鋪哪怕一個月收1萬租金,要賺100萬,也得差不多十年,但是買住宅十年差不多可以做兩個周期行情了。

商鋪同時也是一個很容易受到沖擊的資産;比如:馬路改道,裝上護欄,人流過不來,租金會立即下降。還有交通管制,地鐵圍蔽施工、周邊業態變化,消防檢查,甚至門口多種了一個樹都會對商鋪的租金産生影響。

如果你非要投資商鋪;可以選擇5000戶以上的成熟社區底層商鋪,門口面向小區外面,以便吸引更多消費人口。

這類型商鋪做的是社區生活消費的生意,例如餐飲、醫藥、美容美發、少兒教育等,剛需高頻,並且穩定,有一定安全性。

04、市區高價盤

投資房産還有一類項目極具隱蔽性,那就是“市區高價盤”。這類型房産一般位于城市核心地段,配套成熟,有不錯的教育、商業綜合體資源,備受關注,但大家都知道:如果一套房什麽都完美了,它一定有一樣不完美,那就是貴。作爲成熟的投資者,買的一定不是項目的現在,而是項目的未來。如果所有配套都成熟了,未來可以變得更好的因素就大減少了。那麽它升值的預期,就沒那麽大了。

05、小産權

小産權就是沒有産權的房子,這類房子一般要求全款交易,很難在銀行獲得貸款。

這一類房産,有沒有投資價值呢?

中國的地上建築,無論住宅、商鋪、公寓、小産權、宅基地都有一定的價值。但投資者追求的不是漲就行了,還要“漲得快,漲得多”,顯然小産權不能滿足我們的要求。

小産權房很難貸款,根本沒有辦法做到金融杠杆,資金最大化。比如:同樣是100萬本金首付叁成買一套330萬的住宅,與100萬全款買一套小産權,同樣是翻倍的行情,哪一種賺得多?

毫無疑問是叁成首付,3.3倍杠杆的住宅。

自有資金投資回報率=漲幅*杠杆

2成首付就是5倍杠杆,3成首付就是3.3倍杠杆。

從長期來看,我們做房産投資,無論選擇哪一種都會賺,但做爲一個成熟投資者一定要知道優先項是哪一個。我們每一次購買都必須實現價值最大化,買就買漲得快的房産,這樣才能更快實現財務自由。

我是小李哥,一個擁有9年房産投資實操經驗;通過房産投資白手起家,從而改變命運的人,通過我的實操經驗已成功幫助上萬人通過房産投資得到高回報。所以我將每天持續分享這9年的“所學、所曆、所悟”房産投資實操幹貨,其中包括:《房産套利的秘密》、《首付融資問題》、《如何解決限購限貸》、《如何正確選房指南》、《如何避免房産陷阱》、《房産投資操作技巧》等等。除了以上內容分享外,我還開設了交流,討論,疑問解答;如果你任何房産知識疑問,都可以留言咨詢或者參與討論。

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